Ako na hypotéku v roku 2023?

Ako na hypotéku v roku 2023?

Doba lacných hypoték je minulosťou. Čaká nás návrat do nového normálu. Ako sa čo najlepšie pripraviť na hypotéku v tomto roku, si povieme v blogu.

Rok 2022 bol prevratným rokom, v ktorom sme zažili rekordné mesiace z hľadiska poskytnutých objemov hypoték a zároveň rýchle zvyšovanie úrokových sadzieb. Na začiatku roka sa úvery na bývanie poskytovali za historicky najnižšie úrokové sadzby (od 0,365%), ktoré sa v priebehu pár mesiacov niekoľkonásobne zvýšili (od 3%). Prudký rast sadzieb spôsobil mnohým mierny šok, čo malo za následok postupné ochladenie realitného trhu.

Zníženie DTI limitu pre žiadateľa/ov vo veku 41 rokov a viac.

DTI/ pomer výšky dlhu k ročným príjmom. Vo všeobecnosti je stanovený limit celkovej zadlženosti, ktorý nesmie prekročiť hodnotu osemnásobku ročného príjmu. Znamená to, že dnes je stanovený limit, na základe ktorého sa dlžník môže dostať k úveru na bývanie vo výške osemnásobku svojho ročného príjmu, t. j. že ak má niekto príjem vo výške 1 000 € mesačne, tak platí, že môže dostať úver maximálne do výšky 96 000 € (1 000 € x 12 mesiacov x 8). Samozrejme táto suma sa znižuje o prípadný zostatok úveru, ktorý už má klient poskytnutý skôr.

Zmena nastala pri žiadateľovi o úver na bývanie vo veku 41 rokov a viac. Limit celkovej zadlženosti (DTI) k príjmu sa znižuje z osemnásobku o 0,25 násobok každým rokom.

Klientovi vo veku 41 rokov sa hodnota znižuje o 0,25 násobok, t. j. na 7,75 násobok čistého ročného príjmu, čiže jeho celková zadlženosť môže byť maximálne 93 000 €, s ohľadom na ďalšie parametre. 

Pri dlžníkovi s vekom 45 rokov by sa hodnota limitu znížila na 6,75 násobku jeho čistého ročného príjmu. Môže mu byť schválený úver do výšky maximálne 81 000 €.

Ďalší faktor pri posudzovaní

Okrem výšky úverového stropu banka posudzuje schopnosť splácania – DSTI  (Debt Service to Income). Splátky všetkých dlhov domácnosti môžu tvoriť najviac 60 % príjmu danej domácnosti, či jednotlivca. Banka najprv poníži výšku úveru o životné minimum. Následný zostatok vynásobí x 0,6 (maximálna splátka vo výške 60 % príjmu domácnosti). Do hry potom vstupuje ešte “stress test“, kde banka počíta max. splátku pri úroku + 2 %, akú klient reálne dostane.

Za životné minimum fyzickej osoby alebo fyzických osôb, ktorých príjmy sa posudzujú, sa považuje suma alebo úhrn súm:

• 234,42 € mesačne, ak ide o jednu plnoletú fyzickú osobu

• 163,53 € mesačne, ak ide o ďalšiu spoločne posudzovanú plnoletú fyzickú osobu

• 107,03 € mesačne, ak ide o nezaopatrené dieťa alebo zaopatrené neplnoleté dieťa

Aktuálne úrokové sadzby 

Ľudia, ktorí potrebujú bývať, sa vo veľa prípadoch hypotéke nevyhnú. Vyššie úroky však netreba vnímať len negatívne. Z dlhodobého hľadiska ide o normálny jav, keďže v určitých časových intervaloch úroky rastú a po čase opäť dôjde k zmene trendu.

Odporúčam však vopred si preveriť úverové limity vzhľadom na konkrétnu finančnú situáciu každého záujemcu o hypotéku. Práve v časoch zhoršenej dostupnosti úverov sa ešte viac oplatí požiadať o pomoc skúseného finančného sprostredkovateľa, s ktorým sa ľudia vo svojich úverových možnostiach zorientujú oveľa rýchlejšie.

Prečo si nevybavovať hypotéku samostatne ?

Mnoho ľudí žije stále v naivnej predstave, že si pri vybavovaní hypotéky poradia najlepšie sami. Prípadne, že stačí navštíviť kamennú pobočku banky.

Povedzme, že by si klient dal tú námahu a porovnal ponuky bánk, problém však je, že nevie, ktoré parametre má porovnávať a len samotná návšteva bánk ho stojí extrémne množstvo času a úsilia. Väčšina ľudí pozerá v prvom rade na úrok. Dnes to nie je ten najdôležitejší parameter, na ktorý sa pri riešení hypotéky pozerajú kvalitní makléri. Každá banka má nastavenú určitú úverovú politiku. Klient, ktorý v jednej banke neprejde, alebo dostane veľmi zlé podmienky, môže byť pre inú banku naopak veľmi atraktívnym klientom.

Najlepšia banka neexistuje, no kvalitný poradca sa vždy vynájde

Meníš zamestnanie a potrebuješ hypotéku? Len pár bánk akceptuje kontinuálny prechod z jedného zamestnania do druhého. Vieš ktoré to sú? Len dve banky na trhu dnes akceptujú príjem za obdobie 3 mesiace, vo všetkých ostatných, musíš byť zamestnaný minimálne 6 mesiacov.

Častokrát sa stáva, že klientom hypotéka ani nemusí vyjsť. Klienti, ktorí idú na vlastnú päsť skúšajú, hypotéku im zamietnu, klient nevie dôvod a vznikne mu negatívny záznam v úverovom registri. A aj banka, ktorá by mu úver dala, mu ho už kvôli tomu, že mu úver zamietli inde, dať nemusí. Alebo v banke im nasľubujú hory-doly a nakoniec klientovi  banka neakceptuje potrebnú výšku príjmu, čo má za následok schválenie nedostatočnej výšky úveru. 

Poradca vopred zisti tvoje potreby , následne  prepočíta, aké sú možnosti a rozdiely v jednotlivých bankách . Vyberie jednu, maximálne dve banky,  kde je najvyššia pravdepodobnosť, že hypotéka prejde podľa tvojich potrieb. Ide na istotu. 

Poradca ti povie vopred aké podklady si máš pripraviť, spíše s tebou žiadosť a všetky dokumenty fyzicky odnesie na pobočku. Do banky ideš až na podpis úverových zmlúv. Ušetrí sa tak mnoho času, pretože klient nemá odkiaľ vedieť, aké podklady bude banka potrebovať. Pri každom účele úveru a každej banke je to poväčšine iné. 

Čakať kým padnú úroky alebo riešiť hypotéku teraz? 

Momentálne úroky rastú, kvôli vysokej inflácii, ktorú kým sa nepodarí dostať na akceptovateľnú úroveň, úroky nižšie nepôjdu. Naopak do konca roka očakávame ešte rast o približne 0,5% až 1%. Nikto presne nevie, kedy úroky začnú klesať. Očakávame, že po tom ako sa dá inflácia do normálu, budú úroky na trhu okolo 1,5 % až 2,5 %. Veľa ľudí očakáva, že nehnuteľnosti padnú na hodnote tento rok, ale zabúdajú na to, že úroky ešte budú pravdepodobne stúpať. Čiže kúpia možno danú nehnuteľnosť lacnejšie ale zároveň viac zaplatia na úrokoch a mesačných splátkach. Klientom odporúčame riešiť hypotéku aj v týchto časoch, ak to v ich životnej situácii dáva význam. Netreba čakať, nakoľko nikto presne nevie ako sa bude trh vyvíjať. Do budúcna je tu stále možnosť refinancovania hypotéky resp. reštartu hypotéky, v prípade poklesu úrokových sadzieb.