Refinancovanie hypotéky. Kde a kedy sa oplatí refinancovať svoju hypotéku?

Dnes sú na slovenskom hypotekárnom trhu úrokové sadzby na historických minimách. Ak ste svoju hypotéku čerpali pred nejakým tým časom, pravdepodobne máte vyšší úrok a platíte každý mesiac vyššiu splátku ako musíte.

Existujú dve možnosti ako danú situáciu riešiť:

1. Reštart hypotéky v aktuálnej banke (požiadate o zníženie úrokovej sadzby)
2. Refinancovanie, teda prenos úveru do inej banky 

Refinancovaním úveru si môžeme:

1. Znížiť úrokovú sadzbu a teda znížiť mesačnú splátku
2. Skrátiť dobu splatnosti úveru

Modelový príklad refinancovania 

Pán Martin si vzal 11/2019 hypotéku vo výške 100 000 € na 30 rokov s úrokovou sadzbou 1,29 % p. a., ktorej mesačná splátka je vo výške 335,13 €. Aktuálny zostatok úveru k 05/2021 je 95 864,94 €, zostávajúca splatnosť je 28 rokov a 6 mesiacov. Pán Martin uvažuje o refinancovaní svojej hypotéky.

Tabuľka č. 1: Prepočet výšky splátky podľa aktuálnych kampaní bánk a zohľadnení poplatkov pri refinancovaní

* UniCredit má základnú sadzbu 0,39 % p. a. s poistením úveru, bez poistenia + 0,30 % p. a. (cena poistenia = 5,50 % zo splátky)

Výsledná výška úrokovej sadzby sa môže v závislosti od podmienok jednotlivej banky zmeniť. Spomedzi aktuálnych úrokových sadzieb, ktoré v súčasnosti banky poskytujú na hypotékach, sa na základe nášho odporúčania pán Martin rozhodol pre banku s úrokovou sadzbou 0,50 %. Jeho súčasná banka nám nedokázala ponúknuť zaujímavejšie podmienky.

Zhrnutie úspory po refinancovaní

• Úspora na mesačnej splátke = 34,32 €
• Úspora na zaplatených úrokoch = 2 526,76 €
• Poplatky spojené s refinancovaním = 66,00 € 

Poplatky spojené s refinancovaním: 

• Kataster = 66 €

Poplatok za kolok pri podaní návrhu na vklad záložného práva. Častokrát je to jediný poplatok, ktorý musíme pri refinancovaní zaplatiť.

• Znalecký Posudok = 150 – 250 € 

Banky akceptujú aj starší znalecký posudok, niektorým stačí 3-ročný, iným aj 17-ročný. Ak znalecký posudok nemáme, niektoré banky si vedia oceniť nehnuteľnosť cez internú cenovú mapu. Ak náhodou potrebujeme nový znalecký posudok, tak najjednoduchšia alternatíva je väčšinou požiadať svojho znalca, ktorý robil pôvodný znalecký posudok len o aktualizáciu (rýchlejšie a lacnejšie ako nový znalecký posudok).

• Poplatok za poskytnutie úveru = 0 € 

Pri refinančných úveroch je poplatok väčšinou 0 €.

• Poplatok za predčasné splatenie úveru = 1 % zo zostatku úveru 

Poplatok, ktorý vie najviac zavážiť či sa mi oplatí refinancovať, niektoré banky túto pokutu však klientom preplácajú (viď. tabuľka nižšie)

• Poplatok za bežný účet v novej banke = 0 – 7 €

Väčšinou je na úrovni 3 – 4 € mesačne, nakoľko banky ponúkajú možnosti ako si ho znížiť (platbami kartou, obratom na účte, nastavením trvalých príkazov, atď.)

Častokrát býva jediným poplatkom pri refinancovaní hypotéky poplatok za kataster vo výške 66 €. Z tohto dôvodu sa refinancovanie hypotéky vo väčšine prípadov naozaj oplatí, nakoľko Vám dokáže ušetriť stovky až tisícky eur.

Tabuľka č. 3: Metodika dôležitých parametrov v jednotlivých bankách

* formou vrátenia splátok (viď. nižšie)

Ako banky preplácajú pokutu?  

• Prima banka: max. Do výšky 2 000 €, buď si klient navýši úver o pokutu alebo ju zaplatí z vlastných financií a banka mu to spätne refunduje do 5 pracovných dní na účet
• ČSOB banka: formou vrátenia splátok, max. do výšky 1 500 €
  1. ak výška úveru < 50 000 € = 1 splátka
  2. ak výška úveru < 100 000 € = 2 splátky
  3. ak výška úveru > 100 000 € = 3 splátky

• Tatra banka: prepláca bez limitu, buď si klient navýši úver o pokutu alebo ju zaplatí z vlastných financií a banka mu to spätne refunduje do 5 pracovných dní na účet
• OTP banka: max. do výšky 1 500 €, banka pokutu prepláca „zo svojho“, nie je nutné navýšiť úver o pokutu

Tabuľka č. 4: Aktuálna ponuka úrokov pri 3, 5 a 10 ročnej fixácii

* fixácia úroku je na 45 mesiacov (3 roky a 9 mesiacov)

** UniCredit má základnú sadzbu 0,39 % p.a. s poistením úveru, bez poistenia + 0,30 % p.a. (cena poistenia = 5,50 % zo splátky)

Na čo si dávať pozor? 

• Splácanie hypotéky načas – nič nevie narobiť také problémy pri refinancovaní, ako to, keď mám omeškanie na splátke čo i len pár dní.
• Možnosť konsolidácie ďalších úverov – v prípade ak mám okrem hypotéky aj ďalšie úvery (napr. spotrebný úver, stavebný úver, ďalší hypotekárny úver) existuje možnosť ich refinancovania spolu s touto hypotékou. V niektorých prípadoch sa dokonca podarilo spojiť päť úverov do jedného.
• Úrok nie je všetko, dôležité sú aj ďalšie poplatky – najmä poplatok za predčasné splatenie, prirážka k úroku (ak si nezvolím v danej banke aj poistenie), prirážka za 90 % financovanie.
• Odklad splátok – akonáhle mi skončí odklad, v niektorých bankách viem refinancovať svoj úver aj po už zaplatenej 1. splátke, v niektorých musím čakať kým zaplatím 14. splátok po odklade.
• Limit na výšku úveru – niektoré banky vedia refinancovať v závislosti od toho, kde sa nachádza nehnuteľnosť, napr. ak som kúpil nehnuteľnosť mimo Bratislavy, tak maximálny limit je do 150 000 €.
• Ako dlho splácam ďalšie úvery – niektorým bankám nestačí, že úver ktorý chcem refinancovať splácam napr. 14 mesiacov, ale má požiadavku, aby som aj všetky ďalšie úvery, ktoré mám, splácal tiež min. 14 mesiacov
• výška príjmu a dĺžka zamestnania – keď splácam úver požadovane dlho aby som mohol refinancovať, banka neoveruje výšku príjmu, ale len existenciu príjmu. Niektoré banky však majú minimálnu hranicu, aký ten môj čistý príjem musí byť. Dĺžka zamestnania musí byť minimálne 3 mesiace.

V prípade ak ste po prečítaní tohto článku došli k záveru, že by ste o prepočet výhodnosti refinancovania Vašej hypotéky mali záujem, radi Vám pomôžeme s výberom správnej banky ako aj s celým procesom refinancovania.

Zdroj titulného obrázka: unsplash
Zdroj tabuľky: vlastné spracovanie
Zdroje: ČSOB, Tatra banka, Prima banka, UniCredit, mBank, VÚB, Poštová banka